부동산 경매 모의연습 No.2

오늘의 연습 물건 2022 타경 101952 

(이미지 출처 : 대법원 경매)

현재 1회 유찰되어 최저매각가격 227,500,000원임

 

먼저 아파트이니 대항력이 있는 임차인이 있는지 보겠습니다.

(이미지 출처 : 대법원 경매 )

법원의 현황조사서에 보면 양oo이라는 임차인이 점유하고 있는데. 2015.3.5일 전입했지만 말소기준 권리일인 2015.2.24일 이후에 전입했기 때문에 대항력이 없습니다. 

그럼, 권리관계를 확인해볼까요?

(이미지 출처 : 두인경매)

2015.2.24일 삼성생명보험의 근저당권이 가장 먼저 설정되어 있어서 말소기준권리가 되겠네요. 말소기준권리보다 늦은 가압류는 모두 소멸합니다. 

권리관계에는 큰 문제가 없으니 시세조사로 넘어가보겠습니다.

 

(이미지 출처 : 네이버 부동산)

위치는 천안 종합운동장과 천안시청 앞에 위치하고 있고 백석초등학교, 백석중학교가 붙어 있네요. 천안 종합운동장을 넘어가면 불당동입니다. 2003년 12월에 준공된 아파트로 호반리젠시빌 1, 2차 합쳐서 933세대입니다. 백석초등학교 위 쪽으로 학원가가 형성되어 있습니다.

(이미지 출처 : 네이버 부동산)

최근 실거래가를 보면 2층이 2억 2천 5백만원에 거래됐는데 급매인가요? 아니면 경매로 사셨을까요?

어쨌든 기존 매물들 거래 시세는 2억 9천만 원부터 3억 5천만 원 까지 형성돼 있습니다. 

네이버 호가를 보면 2억 9천만 원에서  3억 5천만 원까지 매매 호가가 형성돼 있는 걸로 확인됩니다. 그런데 모든 동이 지하주차장이 연결돼 있는 게 아니네요. 106동도 지하주차장 연결동은 아닌 것 같아요.

 

(이미지 출처 : 네이버 부동산)

전세 실거래가는 2억 1천5백만 원부터 2억 4천만 원까지 거래됐습니다. 

네이버 전세매물은 같은 타입 2개가 2억 원~ 2억 2천만 원으로 나와있습니다. 

 

이제 얼마에 입찰할지, 입찰에 참가할 지 생각해 볼게요.

관리비 미납이 얼마인지 모르고, 수리를 해야 전세가를 높게 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 

 

감정가 325,000,000원, 현재 최저매각가격 227,500,000원입니다.

 

거의 전세 가격만큼 최저매각가격이 떨어져 있네요.

최근 3개월간 인근 매각 통계가 72% 라고 것을 감안할 때, 저라면 1회 유찰된 지금 입찰에 참가하겠습니다. 

매각기일이 12.12일 이니 한번 기다려볼게요.

 

============================================================================================2022.12.12 해당 물건은 240,000,000원에 낙찰됐습니다. 감정가의 74%에 낙찰됐습니다.

차순위자는 232,000,000원을 썼네요.

저도 입찰에 참가했다면 2억 3천만원 정도를 썼을 것 같은데요. 그랬다면 패찰이네요.

천안시는 아직 낙찰률이 그렇게 많이 떨어지지 않았네요.