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오늘의 연습 물건 2022 타경 43284
현재까지 2번 유찰되서 최저매각가격이 감정가보다 49% 떨어져 있는 물건입니다.
아파트이니 먼저 임차인이 있는지 알아봅니다.
법원의 현황조사서에 의하면 전입세대 열람결과 임차인은 없는 것으로 나타났습니다.
권리관계를 알아볼게요.
권리자가 모두 한씨성을 가졌는데.. 가족인가요? 강제경매를 신청한 사람이 임차권을 가진 사람이네요.
강제경매를 신청한 사람이 임차권을 가진 사람과 동일인이라 임차인은 배당을 받고 나가시면 되겠군요.
아 임차권 설정이 되어 있는 걸 보니 이미 이사는 나간 상태인가봅니다.
명도에도 크게 문제가 없을 것 같습니다.
주택경매에서 임차권을 설정하는 경우는 전세계약이 만료되었는데 집주인이 보증금을 내주지 않을 때인데요.
집주인의 동의가 없어도 임차인은 단독으로 임차권등기를 설정하고 난 후 이사를 갈 수 있습니다.
전세기간이 끝나기 전에는 임차권등기명령을 신청할 수 없고, 등기사항증명서에 임차권 등기가 됐는지 확인하고 이사를 가야 합니다. 전입신고나 확정일자를 받지 않아 대항력이 없는 임차인도 임차권등기명령에 의한 등기가 완료되면 대항력이 생깁니다. 그런데 이미 대항력을 갖추고 있었던 임차인은 임차권등기명령에 의한 등기가 됨으로써 그 후 대항요건을 갖추지 않아도 이미 취득한 대항력이 계속 유지됩니다.
따라서, 임차인의 대항력 유뮤를 확인할 때는 임차권 등기가 된 때만 기준으로 판단해서는 안되며, 실제로 대항력을 갖춘 때가 언제인지를 기준으로 판단해야 합니다.
먼저 어디에 위치해 있는지 입지부터 살펴보겠습니다.
지제역과 멀지 않고 초등학교가 가깝고 학원들이 있는 상가에서 가깝습니다. 입지가 나쁘지는 않은 것으로 판단됩니다.
그럼 이제 시세를 알아보겠습니다.
지제더샵센트럴파크 3단지 79A타입(59.62㎡)입니다.
매매 실거래가는 최근 3억 8천만 원에서 4억 4천만 원까지 거래됐습니다.
매매 호가는 중층 급매 3억 8천만원 부터 고층은 5억 1천5백만 원까지 형성되어 있습니다.
최근 매매 실거래가를 보면 매매가격이 많이 떨어져 형성돼 있네요
2019년 입주 신축이라 시스템 에어컨이 설치되어 있는 매물들이 많습니다.
전세 실거래가는 얼마에 형성되어 있을까 찾아봤는데요.
가장 최근 7층이 2억원에 거래됐는데 현재 24평 전세매물은 2억 5천만 원 한 건 밖에 없어요.
감정평가가 545,000,000원, 최저매각가격은 267,050,000원입니다.
최근 3개월 인근 매각물건들이 감정가의 86%로 낙찰되었습니다.
감정가의 85%는 463,250,000원입니다.
관리비 미납금은 알 수 없고, 수리비는 신축이라 크게 들지 않을 것 같습니다.
그런데 최근 11월 매매 실거래가는 3억 8천만원에 거래됐습니다.
감정가의 85%로 사면 손해인 것 같습니다.
감정가의 70%, 381,500,000원도 만족스러운 수준이 아닌 것 같습니다.
급매가 3억 8천만원 이거든요.
저는 3억원 정도에서 저는 도전해 볼만 할 것 같습니다.
네이버 블로거 히슏비 님이 만드신 엑셀 시트로 수익률을 계산해 봤습니다.
얼마에 낙찰될지.. 다음주 월요일이 기다려집니다~!!
p.s. 이 글은 임장없이 인터넷으로만 알아본 내용입니다. 참고하세요.
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2022.12.12일 이 물건은 351,999,000원에 낙찰됐습니다. 감정가의 65%에서 낙찰됐는데요.
응찰자가 무려 38명입니다. 차순위자는 3억 5천만원을 썼네요.
최근 실거래가가 38천만원이었는데요. 지인간 거래일까요?
다른 실거래가들이랑 갭이 좀 있거든요.
저는 이 물건 입찰에 참여했다면 패찰입니다.
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