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오늘의 연습 물건 2022 타경 108268
현재 1회 유찰되어 감정가의 70% 243,600,000원이 최저매각가격입니다.
아파트이니 임차인이 있는지 먼저 확인해 볼게요.
법원의 현황조사서에 의하면, 전입세대 열람결과 임차인 손ㅇㅇ이 2005.3.9일 자로 전입돼 있어 대항력이 있는 임차인입니다. 확정일자는 받지 않은 걸로 보이는데요. 확정일자를 받지 않았다면 우선변제권이 없어 말소기준권리인 근저당권의 권리자가 제일 먼저 배당을 받은 다음 배당을 받을 것으로 보이고, 이 때 보증금 전액을 배당받지 못했다면 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 할 것으로 생각됩니다.
다음으로 권리관계를 조사해보죠.
말소기준 권리는 2007.6.12일 설정된 근저당권입니다.
그럼 입찰가 산정을 위해 시세를 조사해 볼께요.
일단 입지를 조사해 보겠습니다.
지하철 2호선 사월역과 정평역 가운데 뜸으로 보이네요. 그런데 학교가 꽤 멀어 보이네요. 네이버 부동산 자료에 따르면 도보 13분 거리라고 해요. 가는 길에 큰 도로도 보이는데요.. 통학길이 그렇게 좋아 보이지 않아서 입지가 좋다고는 하기 어려울 것 같습니다. 게다가 기찻길이 바로 단지 옆이군요. 수성구의 메인은 아니고 경산시에 많이 가까워 보이네요.
시세를 조사해 봅니다.
거래가 많이 없네요. 2004.12월에 입주한 아파트인데, 리모델링 여부에 따라 가격이 차이 나는 걸까요?
비슷한 층수인데 2억 7천만 원부터 3억 2천만 원 까지 거래됐습니다.
전세는 최근 내림세인듯합니다. 2억 4천 정도에 거래된다고 보면 될 것 같습니다.
네이버 부동산에는 매매는 2억 6천7백만 원부터 3억 5천만 원까지 매물이 올라와 있습니다.
전세는 1억 9천만 원부터 2억 5천만 원 까지 물건이 올라와 있네요.
2022년 5월에 조사된 감정평가가가 348,000,000원이고 현재 최저매각가격 243,600,000원입니다.
주변 아파트와 비교해서 그런 걸까요? 실거래가보다 훨씬 높게 감정됐네요.
현재 최저매각가격이 지난 4~5월 매매 실거래가보다 저렴하기는 하지만
대항력 있는 임차인의 보증금을 전액 배당받을 수 있는지와 미납 관리비, 수리비, 명도비용, 취득세, 대출이자 등등을 감안하면 한 번 더 유찰하는 게 맞지 않을까 싶습니다. 사실 임차인의 보증금이 얼마인지 알 수 없다면 입찰에 참가하지 않는 게 좋겠습니다.
저라면 12.12일 입찰하지 않을 것 같은데요.
어떻게 될지 궁금하네요.
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12.12일은 제 예상대로 유찰됐습니다. (지금은 2022년12월13일)
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