부동산 경매 모의 연습 No.1

 

2022 타경 4021 부동산 임의경매 

(이미지 출처 : 대법원 경매)

현재 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 떨어진 상태다.

 

아파트이니 임차인이 있는 지 알아보자.

(이미지 출처 : 대법원 경매)

법원 조사결과, 소유자의 딸이 임대차 관계없이 거주하고 있는 중으로 채무자 본인이 거주하고 있는 것으로 확인되었다.

 

이번에는 등기부등본상 권리관계를 알아보자

(이미지 출처 : 두인경매 )

2019.9.11 근저당권이 말소기준권리이고 말소기준권리 아래 권리들은 소멸된다고 알고 있는데요.

맨 아래에 근저질권이 있네요.

 

근저질권은 근저당권부채권질권입니다. 나라대부금융의 근저당권을 담보로 나라대부금융이 스카이저축은행에 돈을 빌린건데요.  근저당에대한 근저질권이 설정되어 매각될 경우 매각대금은 대부분 스카이 저축은행이 가져갈 것으로 보입니다. 

2022년 1월 4일 설정된 근저당권이 주등기이고, 근저질권은 부등기라 주등기가 소멸되면 자동소멸됩니다. 

 

그럼 권리관계도 2022.1.4이후 모두 말소되는 것으로 정리 됐습니다. 

 

이제 얼마에 입찰할지 시세조사를 해봅니다.

 

(이미지출처 : 네이버 부동산)

단지 입지는 아주 괜찮아 보입니다. 유성온천역이 도보로 가능해 보이고, 봉명초, 봉명중까지 아주 가까이 위치하고 있습니다. 게다가 유성이랑 가까워 메가박스도 있고 투썸도 보이네요.

 

매매와 전세 실거래가를 조사해봅니다. 

(이미지 출처 : 네이버 부동산)

 

매매가는 6억~6억 5천, 전세가는 3억 3천~3억 5천까지 받을 수 있겠네요..

 

매물은 어떻게 나와 있을까요?

 

네이버 부동산으로 검색하니 매매는 15층이 6억 5천에 최저가로 나와있네요. 21층은 호가 6억 8천입니다. 

전세는 B타입은 전세가 3억 5천 하나 나와있습니다. 

다른 타입으로 검색해도 A타입 1층이 전세 3억 4천인걸 보니 .전세는 3억 5천에 받을 수 있을 것 같습니다. 

매매도 1층이 5억 9천이네요.

 

자. 이제 조사를 마쳤습니다. 

얼마에 입찰할 지 계산해 보겠습니다.

 

최근 실거래 최저가 5억 8천5백 보다는 낮아야 하고,

현재 최저매각가격이 536,900,000원인데

최근 3개월 매각가가 감정가(767,000,000원)의 67% 인 것을 감안해서

537,000,000원으로 입찰하거나 한 번 더 유찰될 때까지 기다리고 이번 입찰에는 참가하지 않을 생각입니다. 

다음 번에 입찰에 참가한다면 515,000,000원 정도에 입찰해 볼 생각입니다. 

 

2022.12.19일 결과가 어떻게 나올지 기대됩니다. 

 

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두둥~ 12.19일 기일결과가 나왔습니다. 

유찰됐네요. 537백만 원으로 입찰했다면 낙찰받았을 것 같은데요..

 

이제 최저매각가격이 37,583만 원까지 떨어졌습니다. 다음 매각 기일은 2023.2.6일 입니다. 

5억 원 아래로 떨어질 것 같지는 않습니다.